10 jaar `Nieuw` Huurrecht Bedrijfsruimte: waar staan we en wat zijn

10 jaar 'Nieuw' Huurrecht
Bedrijfsruimte: waar staan we
en wat zijn de uitdagingen?
mr. M.T.H. de Gaay
Fortman
Inleiding
, ^
Onlangs heb ik in de Nieuwe Poort aan de Zuidas een Meesterpreek gegeven over de vraag hoe wij in de tijd staan?
Zien we de grote lijnen van deze tijd en hoe gaan we daaimee om? Zijn wij in staat de wereld te zien zoals die werkelijk isv Middenin je eigen druldce leven is dit met altijd eenvoudig. Soms helpt synchroniciteit' de verbindmg met het
grotere geheel ea de verbinding met jezelf te zien.
Het thema van de opening van het academisch jaar
2013/2014 aan de Vrije Universiteit (VU) was 'Maatschappij in de maak'. Wij zien een veelheid aan oude en meuwe
idealen in de samenleving en dat maakt volgens de VU de
vraag actueel of onze maatschappij nog een ^ameHlevmg is.
Werkt 'samen' nog in Nederland of gaat het om samen leven
met alleen gelijkgestemden?
Dat laatste lijkt zonder meer een valkuil. Het leven m eigen
wereldjes ontneemt bijvoorbeeld de top van grote ondernemingen maar al te vaak het zicht op de werkelijkheid, met
alle gevolgen van dien.
^
We kennen allemaal de verhalen rond het drama Ahold, de
Prooi en de Vestia affaire. Er was daar niet werkelijk sprake van een countervailing power, dat wil zeggen een georganiseerde tegemnacht aan die van de CEO. Zonder machtsuitoefening is het runnen van een onderneming ondenkbaar,
maar een succesvolle onderneming vereist verbindingen met
de beginselen van good governance: geloofwaardigheid, mtegiiteit, transparantie en verantwoordehjldieid.
Hoe staan we in de tijd met betreldcing tot huurrecht bedrijfsruimte? Wat zijn daar de grote lijnen en hoe gaan we
daarmee om? We werlcen inmiddels 10 jaar met het m 2003
ingevoerde 'nieuwe huurrecht'. De gebrekemegelmg is
daarin bijvoorbeeld geheel vernieuwd en de procedure om
tot huurprijswijziging te komen, is in art. 303 en 304 aangepast Na 10 jaar jurisprudentie wordt steeds duidelijker wat
de consequenties daarvan zijn en tijdens de workshops vanmiddag zult u over de actuele ontwikkelingen in het huurrecht discussiëren. Over de juridische stand van zaken van
het huurrecht bedrijfsruimte wil ik het daarom pas vamniddag, in de terugkoppeling van de workshops, met u hebben.
Nu ga Uc in op de belangrijkste externe invloeden op de ontwiklceling van de huurrechtpraktijk in het laatste decenmum, te weten de Icredietcrisis, de schuldencrisis en de vastgoedcrisis.
Invloed kredietcrisis
Tijdens onze laatste conferentie in april 2012 hebben we
ons beziggehouden met de vraag hoe de verhuurder zich
van de bestaande huurstromen kan verzekeren. Hierbij kwamen vooral zekerheden zoals bankgaranties aan de orde. De
356
Tijdschrift voor
Hoge Raad is in het arrest van 19 april 2013 inzalce Tideman
afgestapt van het eerder gevormde toedoencriterium, waardoor het opzeggen van een huurovereenkomst door de curator niet meer vanzelfsprekend tot een boedelschuld leidt.^
Door het grote aantal faillissementen is er ook recentelijk
vrij veel jurisprudentie over de gevolgen van faillissementen
voor huur verschenen. Helaas is dit nog steeds heel actueel
en de invloed van het faillissementsrecht op de huurrechtpraktijk zal daarom waarschijnlijk nog wel even voortduren.
Huurbesctierming bedrijfsruimte
Dat de wettelijke regeling van huurrecht bedrijfsruimte met
goed aansluit bij de huidige actuele werkelijlcheid, hebben
wij als huurrechtadvocaten al geregeld laten horen. Het systeem van huurbescherming voor de huurder van winkelruimte is in 2003 niet aangepast waardoor het nog grotendeels vergelijkbaar is met het systeem dat ongeveer 35 jaar
geleden werd ingevoerd. Hierop hebben we al vaak kntiek gehoord, omdat de werkelijkheid anno 2013 niet meer
te vergelijken is met die uit het einde van dejaren '70 van
de vorige eeuw. Zo zijn veel huurders inmiddels grote ketens die de bescherming van het regime van 7:290 BW e.v.
helemaal niet nodig hebben. Denle hierbij aan de grote supermarkten, die strijden om de beste locaties, waar een zittende huurder vaak met moeite weg te Icrijgen is. Verhuurders hebben bovendien behoefte aan meer flexibiliteit en zij
voelen de strenge huurbeschermingsregels als belcnellend
omdat hierdoor bijvoorbeeld geen dynamiek in het winkelaanbod kan worden aangebracht. Nieuwe formules en zelfstandige winkeliers krijgen nauwelijks een voet aan de
grond vanwege de bescherming van zittende huurders. Hierdoor kan ook onvoldoende ingespeeld worden op de wensen
van de consument. Bovendien belemmert de huurprijswetgeving de gewenste diversiteit in winkelgebieden omdat de
Marry de Gaay Fortman is advocaat bij HouthoffBuruma
en hoofdredacteur van het Tijdschrift voor Huurrecht
Bedrijfsruimte. Dit is een uitgewerkte versie van het
openingswoord ter gelegenheid van het 10-jarig jubileum
TvHB en conferentie 'Speerpunten in het huurrecht bedrijfsruimte' te Wassenaar in Kasteel De Wittenburg op 12
november 2013.
Synchroniciteit betekent letterlijk gelijktijdigheid en is in
1930 door Carl Gustav Jung omschreven als 'een zinvolle
samenloop van twee of meer gebeurtenissen waarbij iets
anders dan de waarschijnlijkheid van het toeval in het
geding is.'
2. HR 19 april 2013, LJNBYGm, JOR 2013, 224 (Koot
Beheer/Tideman q.q.).
HUURRECHT BEDRUFSRUÜTE
Nr, 6 november/december 2013
10Jaar 'Niemv'Huurrecht Bedrijfsniimte: waar staan we en wat zijn de uitdagingen?
lage huurprijs voor een boetiekje op tennijn kan zorgen voor
huurverlaging bij de naastgelegen grote winkelketen.
Omzethuur
We zijn inmiddels in een situatie beland, waarop de huidige huurbescheimingsregels niet passend zijn toegesneden.
Een belangrijk voorbeeld van een gewenste ontwikkeling
die wordt belemmerd door de Nederlandse huurprijsregelgeving is de omzethuur. Op dit moment wordt de omzetgerelateerde huurprijs in vergelijking met Engeland en Amerika in
Nederland nog steeds vrij weinig toegepast.^ De populariteit
van omzethuur zal enerzijds beperkt worden door praktische
bezwaren, zoals huurders die hun bedrijfsgevoehge omzetgegevens niet willen prijsgeven of door de pralctische vraag
welke omzet aan de betreffende winkel moet worden toege-'
rekend nu steeds meer winkels slechts als 'paskamer' fungeren voor de bijbehorende internetwinkel, waar het grootste
gedeelte van de omzet wordt gegenereerd. Moet de omzet
van de internetwinkel dan ook meetellen voor de te betalen omzethuur? En hoe moeten de omzetgegevens gecontroleerd worden? Deze bezwaren gelden echter internationaal
en blijkbaar worden daar in het buitenland aanvaardbare oplossingen voor gevonden.
Het belangrijkste bezwaar, waarin Nederland afwijkend is,
is de huunegelgeving. Verhuurders vrezen veelal dat een
huurder in geval van omzethuur - wanneer hij veel omzet
genereert - mogelijk een beroep doet op de art. 7:303 en 304
BW om zo de huurprijs te verlagen.' Dat de Nederlandse
liuurregelgeving niet aansluit bij omzethuur, is volgens mij
een belangrijke reden voor het feit dat omzethuur hier niet
van de grond komt. En dat is jammer, want daardoor worden
voordelen gemist. Een voordeel van omzethuur is bijvoorbeeld dat de verhuurder aan de hand van omzetgegevens kan
volgen hoe zijn winkelcentrum zich ontwikkelt en dat de
omzethuur stimulerend werkt voor de verhuurder, omdat hij
direct resultaat ziet van zijn investeringen.' Voor huurders
maakt omzethuur het eenvoudiger om moeilijke tijden te
overleven omdat de verhuurder dan 'meedeelt' in de slechte
resultaten van de winkel.*'
Hiermee is duidelijk dat de huurprijsregelgeving het moeilijk maakt om de gewenste differentiatie in een winkelcenti'um aan te brengen waarin zowel ruimte is voor kleine boetiekjes als grote winkelketens. Daarom wordt in geval van
omzethuur steeds vaker geprobeerd om de ait. 7:303 en 304
BW uit te sluiten met goedkeuring van de kantonrechter. Nu
dit niet altijd lukt, is al vaker bepleit dat de wetgeving moet
worden aangepast om zo omzethuur populairder te maken.'
Misschien zal deze discussie een boost krijgen door op stapel staande regelgeving over de manier waarop de huurovereenkomst op de balans van de huurder moet komen. Volgens
deze nieuwe regelgeving zal het variabele gedeelte van de
omzethuur namelijk niet op de balans verantwoord hoeven
te worden, wat voor veel huurders gunstig zal zijn.
Invloed (Europese) schuldencrisis
Nu banken bij definancieringvan ondememingen steeds
kritischer toezien op ratio's zoals solvabiliteit etc, is het van
groot belang hoe de waarde van huurovereenkomsten in de
balans van ondernemingen wordt weergegeven. De Intemational Accounting Standards Board, lASB, heeft een voorstel gedaan voor het aanpassen van de richtlijnen voor het
opstellen van de financiële verslaglegging. Alle beursgenoteerde ondernemingen moeten zich houden aan de International Financial Reporting Standards, IFRS. In augustus 2010
Nr. 6 november/december 2013
Tijdschrift voor
werd door de lASB voorgesteld om alle operational leases op de balans van de huurder te gaan vermelden.* Op dit
moment hoeven alleen financial leases op de balans van de
huurder verantwoord te worden, omdat de huurder bij dergelijke huurovereenkomsten feitelijk min of meer als economisch eigenaar van het gehuurde fungeert. Een gi'oot deel
van de huurcontracten van vastgoed is in de praktijk echter
een operational lease, waarbij de verhuurder een grote verantwoordelijkheid ten aanzien van het gehuurde behoudt.
Bij deze operational leases blijft het gehuurde vastgoed volledig buiten de balans van de huurder. De huurbetalingen
worden door de huurder veelal lineair over de huuiperiode
in de winst- en verliesrekening verwerkt. De mogelijkheid
om het gebruik van een actief via een operationele lease 'off
balance' tefinancieren,zorgt er volgens de lASB voor dat
de balans niet altijd een goed beeld geeft van de verplichtingen van een onderneming en om tot beter vergelijkbare jaarrekeningen te komen, wordt nu voorgesteld om operational
leases ook op de balans te zetten.
Nu operational leases geen actief en geen schuld op de balans van de huurder met zich brengen, is dit gunstig voor de
financiële ratio's en de prestatie-indicatoren van de huurder,
zoals bijvoorbeeld de solvabiliteitsratio. Deze financiële ratio's staan veel in overeenkomsten met banken en andere financiers als voorwaarde voor de gemaakte afspraken geformuleerd.
Waarde huurovereenkomsten in de balans van de
huurder
Het aangaan van gewone huurovereenkomsten had tot nu
toe geen invloed op het voldoen aan gemaakte financieringsafspraken. Volgens het voorstel van de lASB moeten
huurovereenkomsten echter als gezegd voortaan wel op de
balans van de huurder gaan komen. Naar aanleiding van kritiek op het eerste voorstel heeft de lASB in mei van dit jaar
een aangepast voorstel gepresenteerd, op basis waarvan contracten met een korte looptijd van twaalf maanden of minder
vrijgesteld zullen worden.' Het uitgangspunt dat operational leases op de balans van de huurder gaan komen, is echter
in het aangepaste voorstel ongewijzigd gebleven. De technische manier waarop dit plaats zal vinden, is vooral van belang voor accountants, maar de gevolgen hiervan zijn voor
de huunechtpraktijk wel van groot belang omdat de verwachting bestaat dat de te verantwoorden activa en schulden
hierdoor fors zullen toenemen, wat vaak tot een verslechtering zal leiden van belangrijke financiële ratio's. Hierdoor
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, Ait. 7:303 BW, aant. 63.
H.E.M. Vrolijk, GS HuuiTecht, Art. 7:303 BW, aant. 63.
W. Raas, 'Het hoe en waarom van omzethuur en waarom
wetswijziging nodig is', TvHB 2010, 1, p. 4.
N. Eeken en E.T. de Boer, 'Omzetgerelateerde huurprijs',
TvHB 2004, 6, p. 165.
Zie M. Cohen en J.RH. Jacobs, 'Huurprijsherziening
bedrijfsruunte', TvHB 2012, 3, p. 142 en J.J. Dijk, W.
Raas, 'Huurprijzen van bedrijfsruimten en overige ruimten,
een verslag van de gelijknamige workshop op het VHAlustrumcongi-es d.d. 12 oktober 2012', WR 2012, 146.
IFRS, Exposure Draft Leases, ED/20I0/9, augustus 2010.
IFRS, Feedback Statement: Financial Reporting
sure, mei 2013.
HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Disclo-
357
10 jaar •Nieuw 'Huurrecht Bedrijfsruimte: waar staan we en wat zijn de uitdagingen?
zullen afspraken met banken, gebaseerd op solvabiliteitsratio's, heronderhandeld moeten worden.'"
Om dit te voorkomen, zal er waarschijnlijk gezocht gaan
worden naar nieuwe manieren om het balanseffect zo klein
mogelijk te houden, bijvoorbeeld door te bezien ofeen contract als dienstverlening kan worden aangemerlct in plaats
van als operational lease. Ook de verlengingsopties en de
mate van waarschijnlijkheid dat gebruik gemaald zal worden van zo'n verlengingsoptie, zullen een rol gaan spelen
bij de financiële verslaglegging en daarmee ook bij het opstellen van huurcontracten.'' De lASB vei-wacht rond het
boekjaar 2016 de nieuwe richtlijnen in te voeren. Dat invoering nog even op zich laat wachten, betekent echter niet
dat we nog even de tijd kunnen nemen om hierop te stude¬
ren. De huidige contracten zullen straks immers in de balans worden vermeld en het is daarom nu al belangrijk om
met de accountant te bezien of bij nieuw te sluiten contracten rekening gehouden moet worden met deze toekomstige
verslaglegging. Per contract zullen extra zaken moeten worden bijgehouden, zoals de mate van waarschijnlijkheid dat
een verlengingsoptie wordt uitgevoerd.'^ Het aantal kortlopende contracten zal wellicht toenemen. Bovendien zullen
deze nieuwe financiële regels er mogelijk voor zorgen dat
meer gebruik gemaakt gaat worden van omzethuur omdat
voorwaardelijke leasevergoedingen niet op de balans verantwoord hoeven te worden, wat omzethuur tot een aantreldcelijke optie maakt.'-
Invloed vastgoedcrisis
Als we het hebben over de belangrijkste externe invloeden
op het huurrecht bedrijfsruimte van de afgelopen 10 jaar,
dan kan de vastgoedcrisis natuurlijk niet onbesproken blijven. De onderhandelingspositie van de huurder is flink verbeterd omdat er sinds de vastgoedcrisis een overaanbod aan
kantoor- en winkehuimte bestaat. We mogen daarbij Nederland vanzelfsprekend niet presenteren als een uniforme,
door leegstand geteisterde vastgoedmarkt, want de echte A l
locaties zijn nog steeds schaars en gewild en eigenaren van
dergelijke locaties hebben daardoor nog steeds een comfortabele onderhandelingspositie.''' Voor een groot deel van de
vastgoedmarld, met name buiten de Randstad, geldt echter dat huurders meer eisen kunnen stellen dan 10 jaar geleden, simpelweg omdat verhuurders vaak al lang blij zijn als
zij een geïnteresseerde huurder hebben gevonden. Huurvrije
periodes, afbouwpakketten,flexibelebeëindigingsmogelijkheden voor huurders en andere incentives ten gunste van de
huurder zijn daardoor een vaak voorkomend fenomeen geworden. Een belangrijk bewijs van de verbeterde onderhandelingspositie van de huurder is het nieuwe ROZ-model uit
2012. Dit nieuwe model heeft weliswaar geen aardverschuiving teweeg gebracht, maar duidelijk is wel dat er meer dan
ooit rekening is gehouden met de belangen van de huurder.
Afsluiting
Een gegeven is dat de economische zware tijd waarm wij
leven grote invloed heeft op de huurrechtpraktijk. Zowel
huurders als verhuurders staan voor belangrijke uitdagingen.
Ook al sluit de wettelijke regeling van huurrecht bedrijfsruimte niet altijd goed aan bij de huidige actuele werkelijkheid, de praktijk weet zijn weg wel te vinden. Enige mate
van flexibiliteit voor de uitvoeringspraktijk is daarvoor wel
een vereiste.
In de afgelopen 10 jaar hèeft niet alleen het huurrecht bedrijfsruimte zich verder ontwikkeld, maar ook het Tijdschrift
358
Tijdschrift voor
voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Met gepaste trots kunnen wij
vaststellen dat het tijdschlift naast een wetenschappelijke rol
ook een belangrijk platform is gebleken voor de uitvoeringspraktijk. Ik wil daartoe, mede namens de redactie, uitgeverij
Den Hollander en in het bijzonder Anton den Hollander, fehciteren met dit resultaat.
Een mooie kroon op deze 10 jaar is het Handboek Huun-echt
Bediijfsruimte, dat ik vandaag mag uitreiken. Dit handboek
is tot stand gekomen door het samenvoegen van de Iffonieken die in de afgelopen jaren in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte zijn verschenen. In de zomer van dit
jaar zijn al deze la-onieken door de schrijvers nog up to date
gebracht met de laatste jurisprudentie. Hiermee is een bijzonder handboek ontstaan voor de praldijk van het huurrecht
bedrijfsruimte.
De redactie bruist van energie en verschillende redactieleden zullen in de workshops met u discussiëren over de
open plekken in het huurrecht. Aan de externe invloeden
op het huurrecht, waarover ik net sprak, kunnen wij helaas
niet veel veranderen. Toch geloof ik dat we door een discussie tussen professionals uit het vakgebied huurrecht bedrijfsruimte wel degelijk kunnen bijdragen aan de ontwiklceling van dit huurrecht. Dit doen we natuurlijk al vaak via het
Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, maar vandaag is
een uitgelezen moment om de twijfelpunten uit ons vakgebied bespreekbaar te malcen en hier richtmg aan te geven. Ik
nodig u allen dan ook van harte uit om de discussie tijdens
de workshops aan te gaan.
10. J.B. Backhuijs, J. Tahtah, A. Scholten, A.C. Draisma,
'Huurovereenkomsten gaan op de balans van huurders
komen', TvHB im, 6, p. 360 - 361.
11. B. Kamp, R. Slagter, 'Off balance leasing verdwijnt'.
Tijdschrift Controlling 2013, augusüis 2013, p. 14 - 15.
12. B. Kamp, R. Slagter, 'Off balance leasing verdwijnt'.
Tijdschrift Controlling 2013, augustus 2013, p. 15.
13. J.B. Backhuijs, J. Tahtah, A. Scholten, A.C. Draisma,
'Huurovereenkomsten gaan op de balans van huurders
komen', TvHB 2012, 6, p. 362.
14. Zie hierover ook B.M. Baklcer, T Bethlehem en M. Boonen, 'Huurprijsherziening in de praktijk: de invloed van
trends', TvHB 2013, 4, p. 204 en 206.
HUURRECHT BEDRUFSRUÜTE
Nr. 6 november/december 2013